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| 房管局2008年工作计划 |
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2008年是党和国家重要活动较多之年，举办奥运会、举行纪念改革开放30周年活动等，各地各部门亦会开展相应活动，会对正常工作造成影响。2008年也是全面贯彻落实党的十七大精神和本届政府开局之年，樊市长在市政府工作报告中提出今后五年的奋斗目标：人均超全国、增速超全省、苏北争进位、全面奔小康，我市房产业如何率先完成目标，需要我们共同思考，齐心协力。
看清形势，才能运筹帷幄。2008年我们依然机遇与挑战并存。
一是住房保障压力显著加大。从国务院专文到党的十七大报告，以及近期温家宝总理说：“如果提起了人民生活，我最为关注的是住房问题”，都将住房保障提高到一个前所未有的高度，各级政府必将高度重视，我省己将对各地解决低收入住房困难家庭住房实行目标责任管理。同时廉租房覆盖范围由住房困难的“最低收入家庭”扩大到范围更广的“低收入家庭”，我省提出率先实现，骤然增加了各地廉租房供应压力。这种形势下，聚焦住房保障的舆论、宣传、调查、座谈、检查等活动会接踵而来，不知不觉中一年就会过去，需要我们有计划地做好这项关系民生的重要工作。同时，我市首创的出让土地共有产权房制度，与现行法律无缝对接的优势凸显，加上位于全省前列的住房保障实力和良性循环机制，让我们有能力持续增加保障性住房供应量，而不会出现增加供应量包袱愈重的尴尬，也为叫响和推广我市住房保障体系提供了千载难逢的契机和动力。
二是宏观调控对房地产市场影响日益凸显。中央经济工作会议明确2008年宏观调控的基调是“控总量、稳物价、调结构、促平衡”，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。货币政策是宏观经济的调节器，从实施10年的“稳健”货币政策到2007年年中的“稳中适度从紧”到年底的“从紧”，直接反映了货币政策走势。货币政策从紧意味着银根紧缩，银根紧缩对房地产市场而言是釜底抽薪，已经出台的第二套住房贷款等系列政策已让房地产市场寒意初现，近期各地房屋成交量明显下滑，我市新建商品房销售面积己连续3个月环比下降，销售价格涨幅趋缓，二手房交易量和交易价格均环比下降，“房价拐点论”应声而起，但新的宏观调控政策预计将会陆续出台，如上调利息、提高首付比例、试点征收物业税等。宏观调控政策的效应既会带来有利的一面，如房价涨幅趋缓，财政会加大保障住房建设支持力度等；又会带来不利的一面，房地产市场一旦逆转，很多潜在的风险会显现，如项目烂尾、扫尾烂尾、售后服务跟不上等。我们应清醒认识到，房地产业作为重要的支柱产业对国民经济的拉动作用日趋增强，一方面快速发展的国民经济支撑和带动房价上涨，另一方面房价过快下滑，将拖累国民经济，造成居民财产缩水，影响社会稳定，并可能引发经济动荡，美国的次贷危机已说明，这不是宏观调控的本意，因而国家会适时调整。对我市而言，房地产业的税收贡献已占据政府财政的1/3，重要性可见一斑。同时，我市处于城市建设的加速期和工业发展的腾飞期，城市人口的急剧增加和城市建设的快速推进，必将带来巨大的房地产刚性需求，人民生活水平提高带来的房地产市场消费型和投资型需求持续上升，现在推定淮安楼市出现拐点尚为时过早。而且房地产市场从浮躁的涨价中逐步回归理性，我们的话语权将更强，有助于我们做好提升开发建设品质等工作。
三是行政管理体制改革稳步推进。党的十七大报告明确提出“加快行政管理体制改革，建设服务型政府”、“加快机构整合力度，探索实行职能有机统一的大部门体制，健全部门间协调配合机制”。本轮行政管理体制改革是自上而下，先中央后地方，3—5年时间完成，年内我市机构整合不会进行实质性操作，但对我们工作肯定有所影响，而且不排除领导在协调处理个案时，采用这种思路，对某项职能进行整合，这更需要我们充分发挥涉房事务牵头作用，争取应有地位。同时，行政管理体制改革也有利于加快推进下属事业单位的管办分离等工作。
四是法律法规政策实施带来的新问题。《物权法》的颁布实施，增加了多种登记类型，颠覆了传统登记模式，强化了登记部门的职能，明确了小区车位、车库等共有设施的权属和收益，增加了物业服务模式，这些对房屋权属登记、物业管理和房地产开发都提出了新的更高要求。《劳动合同法》颁布实施后，进一步规范企业用工，大幅度提高物业服务企业的用工成本，刚性推动物业服务价格上升，我市目前低收费、低工资状况面临严峻挑战。建设部、财政部出台的《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金缴存标准、时点、方式和管理等作出明确规定，均有别于我市现行运作模式，省政府亦不再另行制定办法。
形势的分析，有助于我们形成正确认识，更需要我们未雨绸缪、超前谋划，充分利用一切有利因素，努力转化一切不利因素，把一切有利因素、不利因素都作为推进工作的机遇，抢抓机遇，开拓创新，真抓实干，使我市房产事业在2008年再跃新台阶。
2008年的总体思路是：认真贯彻党的十七大会议精神和市人大六届一次会议精神，全面落实科学发展观，着力提高住房保障水平，优化住房供应结构，提升开发建设品质，推进物业管理市场化进程，规范房地产市场秩序，稳妥推进内部改革，促进我市房地产业又好又快发展。
2008年奋斗目标：全省争一流，全国有影响。
2008年工作措施：追求创新，追求实效；以项目为抓手，以活动为载体；一手抓规范提升，一手抓矛盾化解。
2008年工作目标：全市住宅建设与房地产开发施工面积800万㎡（市区600万㎡），竣工面积280万㎡（市区200万㎡），投资90亿元（市区65亿元）；全市保障性住房建设投资12亿元，面积80万㎡（市区60万㎡，分散建设和集中建设各30万㎡），全市廉租房保障应保尽保，市区建设廉租住房300套；实施旧城改造35个项目、面积94.11万㎡；新创物管省优以上项目3个；全市房屋权属登记700万㎡（市区500万㎡），市房屋登记中心创成部达标单位；全市房屋白蚁防治500万㎡（市区200万㎡）；全市安全鉴定房屋4万㎡（市区1.5万㎡）；贷款担保金额1.6亿元。
为实现以上目标，我们要重点做好以下几方面工作。
一、着力推进住房保障，加快解决城市低收入家庭住房困难
保障性住房建设力度再加大。一是全面完成自建任务。年内新新家园二期和洪福小区三期保障性住房开工建设8万㎡并主体竣工，并做好剩余土地的征地整理工作；东风花园解困房三期工程上半年做好扫尾、交付使用工作；启动南水北调安置小区征地整理等工作；启动实物配租廉租房建设，在交通比较便利、方便群众出行的适宜边角地块，选择不少于3块，独立建设廉租房，开工不少于200套，约1万㎡；启动分散建设廉租房回购工作，落实不少于100套，约0.5万㎡；淮安特钢物流园安置小区一期工程13万㎡10月底主体竣工，并交付200套。二是全面完善廉租房制度。年初就要积极向市委、市政府建议，适时对廉租房对象进行扩面提标，廉租房覆盖范围由住房困难的城市“最低收入家庭”扩大到范围更广的“低收入家庭”，廉租房保障标准由人均使用面积8㎡提高到人均建筑面积16㎡，实现应保尽保。全面启动实物配租，建设廉租房实物配租房源300套，有效满足特殊困难家庭的住房需求。三是全面启动非拆迁户住房保障。通过分散建设和集中建设相结合，启动向非拆迁低收入住房困难家庭提供保障性住房，以出让土地共有产权房形式解决困难家庭购房难，年内经济适用房建设量不少于3万㎡，向非拆迁低收入住房困难家庭提供不少于1万㎡。四是全面督查面上任务。全市保障性住房建设投资不低于12亿元，面积不低于80万㎡(市区60万㎡)，要落实到每个项目，建立健全每个项目的基础台账，建立定期上报制度，及时完成上报任务。要加大督查力度，每月一督查，每月一通报，年内要召开不少于2次的推进会、观摩会，推动任务完成。五是全面拓宽资金筹措渠道。在已筹措3000万元周转金进入财政专户的基础上，理顺与财政、银行关系，确保及时动用。要继续加大从财政预算、公积金增值收益、土地净收益、公有住房售房款等规定渠道的筹措力度以外，还要进一步摸清家底，盘活存量，以经营性房产通过银行抵押授信等多种渠道筹措资金，以满足保障性住房建设所需的3亿元资金需求。
住房供应结构再优化。一是牵头完成住房建设规划编制工作。住房建设规划编制是引导符合我市实情的住房建设模式和住房消费模式的有效途径。为此，在编制政策取向上，要突出优化结构、合理布局、强化保障的和谐理念；在编制内容上，要重点明确廉租房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目。要加强与规划等部门的通力协作，健全组织协调机制，扎实高效工作，确保今年1月底前公布2008年度住房建设计划，3月底前公布2009年度住房建设计划，6月底前公布2008年—2012年住房建设规划。二是积极推进两限房建设。要主动做好与国土、规划等部门协调工作，积极推动限定销售价格、套型面积、建设标准、购买对象、转让条件，采用竞地价方式(五限一竞)开发建设的普通商品住房，满足部分“夹心层”住房困难家庭的购房需求，年内建设量不低于6万㎡。积极探索发展政策性租赁住房，帮助解决外来务工人员、新就业人员等中低收入困难群体住房困难，年内要出台相关政策。三是大力推进旧城改造。要结合旧城改造，3年内完成危旧房改造和老小区整治工作。要充分发挥牵头组织作用，加快旧城改造进程，完成己启动的肉联厂、十排房、运河新村等6个地块拆迁、土地挂牌上市和首期房屋建设等工作。年内再启动实施改造的35个项目、面积94.11万㎡(住宅61万㎡、非住宅33.11万㎡)，要排出计划表，争取排进市政府重点建设工程项目中，落实责任制，加大督查考核力度，继续每周一督查，每周一通报，召开不少于2次的推进会、观摩会，切实推进旧城改造步伐。四是配合做好开展第二次全国住房普查准备工作。今年将开展第二次全国住房普查，要按照统一部署，配合统计部门共同组织好房屋普查工作，全面掌握基础数据，为市委、市政府决策提供依据。
二、全面提升开发品质，持续改善人居条件
开发品质再提升。一是开展“开发建设品质年”活动。发挥房管部门在开发建设中牵头协调作用，以创建全国最佳人居环境城市为契机，牵头组织开展“开发建设品质年”活动，制定活动方案，加强督查考核，通过不少于2次观摩会、每月例会、2次论坛等形式，推动开发建设品质年内明显提升，使我市开发建设品质位于苏北一流。二是打造精品项目。通过量化指标提升品质，规模10万㎡以上的新建住宅小区全部导入国家康居示范工程技术要点，年内申报国家、省级康居示范工程不少于4个，创建省优秀住宅小区不少于4个，以精品带动一般。三是创建市民住房状况改善范例奖。年内要成立专门机构，对照标准制定完善的实施方案，聘请专家指导，全面查找存在问题，逐一督查整改到位，并完成申报材料编制等相关序时工作。四是创新建立开发企业评价体系。制订房地产开发企业评价指标体系，包含开发建设质量、销售、售后服务、社会责任等方面量化指标，促进企业自律，增强社会责任，提升房地产开发品质和城市建设品位。
规范管理再加强。一是全面加强商品房预售款管理。针对楼市的潜在风险，全市所有申请预售的商品房必须确定监管银行，签订四方协议，预售房款中的工程款全部进入监管账户，实行专款专用，防止项目烂尾。审查把关部门要加强宣传，消除企业误解；要借鉴窗口服务形式，公开承诺服务时限，主动协调好监管银行，共同提高办事效率，让企业满意，让政府和购房人放心。二是监管关口前移。在全面实行交付使用制度的同时，将交付使用监管关口前移，牵头会同相关部门通过联席会议、联合检查、联合点评等形式，从土地挂牌、规划设计、建设施工到销售交付等全过程实施动态监管，及时提醒可能发生的问题，及时查处纠正发现的问题，有效减少节能保温等工程在保修期后可能出现的问题，从源头上减少开发建设问题的发生。三是适时监控房地产业运行质态。完善联席会议制度，加强每月统计上报楼市数据的分析，进一步挖掘《房地产市场分析报告》的宽度和深度，提高对市场的指导水平。要加强适时监控，发现异常及时向市委、市政府提出建议，做好参谋助手，通过土地供应量和商品房供应量“2道闸门”，适时适度调控房地产市场，既要防止房价过快上涨，又要避免房价发生逆转，保持良好的运行质态。
三、深化物管创新成果，提升物业服务整体水平
直面矛盾再突破。一是超前应对《劳动合同法》的影响。会同物价、劳动部门在核定出社会平均成本基础上，召开价格调整听证会，适时调整指导价标准，实行菜单式收费服务，推行对应最低服务标准的最低保护价和最高限价。要会同区、街道及社区指导企业与业委会及时签订合同，调整价格，年内要完成50％的低收费小区价格调整工作，明年全部完成。价格调整要积极稳妥，要注重宣传，营造氛围，形成共识，既要选择适当时机强力推行，不怕乱；又要对可能出现的服务空档，制定好应急预案，及时采取应对措施，防止矛盾激化。前期物管要全面实施市场化价格，会同劳动部门强行规范全面新建物业的企业用工，加强新建物业服务水平的监管，刚性推进物业服务价格的市场化，改变低收费、低工资、低服务的窘境。年内，局直属物业服务企业要率先实现全部规范用工。二是超前应对《物权法》的影响。要建立健全业主共有的共用用房、配套设施设备的台帐，做好共用用房权属等方面争议的化解工作。对虽然法律己明确解除物业服务企业和监管部门的责任但群众仍可能信访的问题，要有针对性的宣传，让广大群众知晓自己的职责，让领导理解我们的依法行政。三是超前应对《住宅专项维修资金管理办法》的影响。出台我市维修资金管理细则，完善维修资金管理软件，整理维修资金归集、使用档案，实现记帐核算到户，开通触摸屏、电话等查询功能。完成催缴清欠工作，确保归集到位。出台维修资金监管办法，确保安全。
“两站一中心一平台”再提升。一是丰富物业服务与社区服务结合平台内涵。与市委宣传部、文化局等部门联合出台文件，以形式多样的文化活动丰富群众生活，增强小区居民的归属感和凝聚力，年内上规模小区文化活动不少于1次，全市有影响的小区文化活动不少于2次。与市卫生局联合出台文件，依托现有全覆盖的社区卫生机构，进一步延伸拓展社区卫生机构服务功能，为居民提供完善的健康服务，年内召开1次观摩会。结合奥运年，与市体育局合作，健全小区体育健身器材，在美食节前举办住宅小区晨练观摩赛和体育器材才艺展示等活动。二是推进“两站一中心”建设。进一步完善生活大院长效管理政策，组织开展2次推进会，加强督查考核，继续推进长效管理措施落实。汇编物业管理投诉调解典型案例，通过点评、观摩等形式，提高调解水平和效率，进行典型案例宣传，举一反三，减少矛盾投诉。通过召开2次“两站一中心”观摩会，每月编发简报，组织开展业务培训、评优等活动，提升“两站一中心一平台”水平，方便群众生活，彰显淮安物业管理软实力，夯实叫响淮安物业管理品牌。
四、强化市场监督管理，进一步规范房地产市场秩序
规范房地产开发秩序。一要强化服务。汇编我市房地产开发指南，主动告诉开发企业需要提供的材料、办理程序、时限等，避免出现企业急于开盘、而前期物管和房产测绘等工作尚未完成的尴尬；主动提醒容易发生的典型问题，减少矛盾发生。增强房产会所服务功能，通过周末看房直通车、联谊会等活动，成为楼盘展示、信息发布、商务洽谈等活动的首选场所。二要加强商品房销售管理。全面实行发号、摇号2个办法，指导开发企业规范操作，接受消费者监督，避免排队、内部认购等人为制造恐慌性购房情况发生。三要开展专项整治。主动会同有关部门严肃查处房地产企业捂盘惜售、哄抬价格、虚假广告、合同欺诈、恶意炒作等违法违规行为，对典型案例适时通报、曝光，树立良好形象。
规范房地产经纪市场管理。一是建立房地产经纪机构备案制度。会同有关部门争取出台房地产经纪机构备案政策，建立健全房地产经纪机构和从业人员诚信档案，与机构资信、业务开展等挂钩，年内组织从业人员业务培训，会同工商等部门开展联合检查，提升行业形象。二是健全房产交易平台。结合市区二手房网上交易平台建设，择优选择条件较好、诚信的房地产经纪机构为入网交易会员，研发软件，对其提供的信息进行自动“过滤”、“甄别”，保证信息的权威性、真实性。三是建立二手房交易资金托管制度。会同人行出台有关文件，开展二手房资金托管工作，既有助于防止外地己发生的中介机构卷款事件，又有助于解决因付款、交钥匙、过户不同步给买卖双方带来的不信任尴尬。
规范物业管理市场管理。一是培育精品物管小区，带动整体水平提升。比照国优示范小区标准，着力培育不少于6个物业服务规范化的小区，召开2次现场观摩会，发挥典型示范引导作用。二是统一进场交易，规范前期物管招投标。修改完善我市物管招投标细则，培训评标专家，完善评标专家库，推出前期物管招投标公告、招标书、投标书等格式文本，规范评标程序，实现公平、公开、公正竞争。同时，从政策设计上要保证前期物管和后期的平稳过渡，扭转目前企业注重前期物管的现状。三是采取新的机制，规范企业监管。及时应对资质年检取消的影响，以召开例会、观摩会等形式，适时提示企业；以督查、抽查、通报等形式，适时警示企业。加强诚信档案信息化建设，增强企业诚信意识，强化企业负责人和项目负责人服务意识，提升服务水平。
五、稳妥推进内部改革，全力打造房产新形象
统筹制度和文化建设。一是持续完善制度建设。运用ISO持续改进的理念，年初、年末在自身比照ISO要求，组织全面回头看，对现有制度进行修改、完善、补充的基础上，请专家检查，提升制度的系统性、完善性、操作性；要让制度有效的管人管事，规范基础管理。要及时完善房屋权属登记预告登记、异议登记等新增的登记制度，修改现有不适应的管理制度，并嵌入到《权属登记系统》中。二是大力加强团队文化建设。“共同思考者，才能共同决策；共同决策者，才有共同的责任心；有责任心者，才能做好工作”。团队文化建设的本质是凝聚团队成员，得到共识与合力，形成和谐的群体关系，高效地完成工作。我们要提倡“善”的文化，与人为善，就会处在友善环境中；善意理解服务对象，就会找到解开“无理取闹”的症结；善意理解同事行为，就不会形成误解，就会少一些冷言冷语，多一些热心帮助；少一些矛盾争执，多一些团结协作，形成一加一大于二的团队效应。我们在倡导“善”的文化同时，不排斥对“恶”的惩戒，并体现在人事安排、考核奖惩、宣传导向等方面，才能保证“善”的文化形成。三是坚持制度建设和文化建设并举。只有从制度和文化方面构建的团队，才是一个团队立于不败之地的根本所在。制度是基础，文化是内核，二者相辅相成，不能形成“两张皮”，要让制度促进倡导的文化建设，让文化弥补制度设计的不足。
继续深化内部改革。一是加快“管办”分离进程。年内安鉴中心和白蚁中心要参考物管中心与物管总公司事企分离模式，在内部先进行管办分离。白蚁中心监督管理人员与施工防治人员要相对分离，要建立检测中心，强化对白蚁防治市场的管理，切实履行好局委托的管理职责，妥善解决好与清河、清浦区白蚁防治所遗留问题。安鉴中心要提高队伍素质，房屋安全管理人员与鉴定人员要相对分离，出台我市房屋安全管理办法，强化房屋安全管理职责，建立健全危旧房屋安全监管档案，进行信息化管理；加强业务培训，规范房屋安全鉴定报告格式文本，提高房屋安全鉴定水平。二是启动直属物管企业改制。要按照国退民进的总体思路，启动直属3个物管企业改制工作，增强物管企业活力。三是进一步发挥房协作用。协助做好房协换届工作，理顺房协与房管局的关系，逐步弱化行政影响，充分发挥房协行业自律、沟通桥梁和建言献策等作用。
加强各项事业建设。一是要加强依法行政。既要防止乱行政，也要防止不行政。组建房地产监察支队，建立健全执法制度，规范执法行为，转变多年行政处罚为零的窘境，年内行政处罚案件不低于10件，创建市依法行政示范单位。二是加强精神文明建设。要紧紧围绕中心任务，通过 “五型机关”、省文明行业等创建活动，日常事务实行“窗口式”服务，提升软环境建设水平，切实加强队伍的思想道德建设，促进政风行风转变，营造良好的行业风尚。三是加强党风廉政建设。以学习贯彻十七大精神为抓手，切实抓好党风廉政建设。完善廉政制度建设，建立健全系统内重大事项报告和财务审计等制度，规范行政权力运行，要让人想犯错误犯不了，从源头预防腐败发生。建立健全效能监察制度，为创造一流工作业绩提供保障。
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