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淮安市住房公积金贷款管理实施细则

  第一章 总  则
    第一条 为规范住房公积金贷款行为,支持职工改善居住条件,维护借贷双方合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律、法规和规范性文件,结合本市实际,制定本细则。
    第二条 本细则所称住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源,向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款。
    第三条 本规定适用于本市行政区域内住房公积金贷款的审核审批、贷款发放、本息回收等相关业务的管理。
    第四条 淮安市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)负责本市住房公积金贷款管理和监督。公积金中心下设的分支机构负责住房公积金贷款的受理、审批工作。
    第五条 住房公积金贷款的金融业务由公积金中心依据有关规定委托商业银行(以下简称受托银行)办理。
    第六条 住房公积金贷款实行存贷挂钩、先存后贷、贷款担保的原则。
  第二章 贷款对象和条件
    第七条 连续足额缴存住房公积金6个月以上且有完全民事行为能力的职工(以下简称借款人),购买、建造、翻建、大修自住住房时,可申请住房公积金贷款。对曾在本市以外缴存住房公积金的,个人住房公积金账户存储余额转入本市的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
    第八条 借款人申请住房公积金贷款应当同时具备下列条件:
    (一)具有本市常住户口或者有效居留身份;
    (二)具有合法有效的购房合同或者批准建造、翻建、大修住房的证明文件;
    (三)具有稳定的职业和经济收入,有按时偿还贷款本息能力,个人信用良好;
    (四)具有购买、建造、翻建、大修自住住房一定比例首付款或者自筹资金;
    (五)能够提供公积金中心认可的担保方式进行担保;
    (六)法律、法规和规章规定的其他条件。
    第九条 借款人申请住房公积金贷款应在下列时限内提出,超过时限的公积金中心不予受理。
    (一)购买商品房(保障性住房)的,应在商品房买卖合同(保障性住房购房合同)签订之日起6个月之内申请或者商品房买卖合同约定的房屋交付日期之前申请。
    (二)购买二手房的,应在税收缴款书载明的合同签订日期之日起6个月之内申请。
    (三)建修自住住房的,应在取得有关部门的批准文件之日起6个月之内申请。
    第十条 住房公积金贷款申请以家庭(含本人、配偶)为单位,配偶无论是否缴存住房公积金均应作为共同借款人,履行还款义务并对全部贷款承担连带清偿责任。
    第十一条 借款人有下列情形的,不得申请住房公积金贷款:
    (一)住房公积金账户被依法查封、冻结、监管的;
    (二)采取挂靠代缴方式缴存住房公积金的;
    (三)申请贷款时所在单位连续3个月以上未缴存住房公积金的;
    (四)购买办公用房、商业用房、酒店式公寓、单体车库的;
    (五)购买、建修集体土地上的住房或者其他非居住住房的;
    (六)法律、法规和规章规定的其他情形的。
    第十二条 同一购建住房行为只能申请一次住房公积金贷款。借款人已办理住房公积金贷款,在贷款未结清之前,不能再次申请住房公积金贷款。
    第十三条 借款人已办理商业性个人住房贷款,在偿还贷款期间符合住房公积金贷款条件的,可将商业性个人住房贷款余额转为住房公积金贷款。具体办法由公积金中心另行规定。
    第十四条 借款人申请住房公积金贷款不能满足购建住房需求,不足部分可向受托银行申请商业性个人住房贷款,办理组合贷款。申请组合贷款的,应当同时符合住房公积金贷款和商业性个人住房贷款条件。
  第三章 贷款额度、期限和利率
    第十五条 住房公积金贷款额度应按借款人的住房公积金缴存情况、还贷能力等综合确定,同时不高于以下计算结果和限额:
    (一)不高于借款人申请贷款时住房公积金账户存储余额的一定倍数;
    (二)不超过购买、建造、翻建、大修自住住房合同总价款的一定比例;
    (三)不超过本市住房公积金贷款最高贷款额度。
    前款所称倍数、比例、最高贷款额度由公积金中心拟订,报淮安市住房公积金管理委员会批准后,向社会公布执行。
    第十六条 住房公积金贷款期限以年为单位,贷款期限最长不超过20年,且不超过借款人申请贷款时距法定退休年龄的剩余工作年限。借款人收入稳定、信用良好、有按时偿还贷款本息能力且连续、足额缴存住房公积金5年以上,确需延长贷款期限的,可延长至法定退休年龄后1-5年,但不得超过最长贷款期限。
    第十七条 住房公积金贷款利率按照住建部、中国人民银行规定的利率标准执行。贷款期限在一年以内(含一年)的,实行合同利率,遇贷款利率调整,不分段计息;贷款期限在一年以上的,遇贷款利率调整,于次年1月1日起,按相应档次执行新的利率。首次使用住房公积金贷款购买首套住房的,贷款利率按照基准利率执行;购买第二套住房使用住房公积金贷款或者第二次使用住房公积金贷款的,贷款利率按照基准利率的1.1倍执行;获得贷款之后未按规定继续缴存住房公积金的,贷款利率按同期商业性个人住房贷款利率执行。
  第四章 贷款程序
    第十八条 借款人申请住房公积金贷款应向公积金中心提出申请,填写《淮安市住房公积金贷款申请表》,并提供下列证明材料原件:
    (一)借款人及配偶的居民身份证、户口簿;
    (二)借款人的结婚证或者单身申明具结书;
    (三)合法有效的商品房买卖合同或者房屋(存量房) 买卖合同或者建修自住住房批准文件;
    (四)购买住房的增值税普通发票、税收缴款书或者存量房交易资金监管协议或者建修住房的自筹资金证明;
    (五)抵押物或者质物清单、权属证明;
    (六)公积金中心规定的其他证明材料。
    第十九条 公积金中心应自贷款申请受理之日起15个工作日内对借款人的住房公积金缴存情况、购房情况、个人信用、担保方式以及相关证明文件、资料等进行审查,作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知借款人。
    第二十条 准予贷款的,公积金中心向受托银行签发《住房公积金贷款委托通知书》,受托银行与借款人面签借款合同和担保合同,并持相关合同、证明材料到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。
    第二十一条 受托银行应按借款合同约定,在贷款担保生效后2日内将借款人的贷款款项按借款合同约定转入相应的银行账户。
  第五章 贷款担保
    第二十二条 借款人申请住房公积金贷款的,应当按照有关法律、法规的规定,提供公积金中心认可的担保方式进行担保。担保方式主要有抵押担保、保证担保、质押担保等。
    第二十三条 借款人提供抵押担保方式的,二手房贷款应以所购住房作为抵押物;商品房贷款应以预购商品房作为抵押物且预购商品房应在住房公积金贷款按揭合作范围之内,并在该住房办妥抵押权登记之前,由售房人提供阶段性连带责任保证。以住房作为抵押物的,应将住房价值全额用于贷款抵押,住房抵押价值最高不得超过合同总价款的70%。住房成交价格明显高于周边住房基准价格的,按同地段、同类别商品房基准价格进行确定。借款人以共同共有房产抵押的,必须征得其他权利人的同意;其他权利人未满18周岁的,监护人还应出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。对可能存在安全风险的抵押贷款,公积金中心可要求借款人再提供第三人保证担保。
    第二十四条 借款人提供保证担保的,保证人应在本市连续、足额缴存住房公积金5年以上且有稳定的经济收入、个人信用良好的第三方自然人,并同意以其住房公积金账户内的存储余额和后续缴存的住房公积金作担保。
    第二十五条 借款人提供质押担保方式的,应以受委托银行认可的国家债券、银行存单等有价证券作为质物。有价证券质押金额不得低于贷款本息总额,并按规定办理有价证券质押登记和移交保管手续。
    第二十六条 借款人偿清全部贷款本息后,公积金中心应当协助借款人、保证人办理抵(质)押登记注销或者个人住房公积金账户解冻手续。
    第二十七条 借款人违约或者拒绝履行借款合同的,公积金中心有权依照合同处置抵押(质)物。
  第六章 贷款偿还
    第二十八条 借款人应按借款合同约定的还款方法、还款方式按期足额偿还贷款本息。贷款期限在一年以内(含一年)的,借款人到期一次还本付息,利随本清。贷款期限在一年以上的,借款人可选择下列一种还款方法,按月偿还贷款本息:
    (一)等额本息还款法。借款人在还款期内,每月以相等的金额平均偿还贷款本息。每月还款额计算公式为:
每月还款金额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/[(1+月利率)还款月数-1]
    (二)等额本金还款法。借款人在还款期内,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。每月还款额计算公式为:每月还款金额=贷款本金/贷款月数+(贷款本金-已还贷款本金) ×月利率
    第二十九条 借款人应自受委托银行放款之日的次月起按期偿还贷款本息,每一个月为一个还款期。借款人应按借款合同约定的还款日按期偿还贷款本息。
    第三十条 借款人的月还款额应控制在借款人家庭月工资收入的30% -50%。借款人在还贷期间还款能力明显提高的,可申请缩短借款年限。缩短借款年限后贷款利率按实际贷款期限所对应的利率执行,已按照借款合同计收的贷款利息不作调整也不退还。
    第三十一条 借款人在还款期间可提前偿还全部或者部分贷款。提前还款的,应在每月还款日之前到受委托银行办理提前还款手续。提前还款不收取违约金,但已按借款合同计收的贷款利息不予追溯调整。提前偿还全部贷款的,借款人应在归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。提前偿还部分贷款的,借款人应在归还当期贷款本息的同时按照归还本金、剩余本金重新计算月应还本息额。提前部分还款时,还款金额不得低于公积金中心规定的数额。
    第三十二条 借款人未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息(包括被宣布提前到期)的,视为贷款逾期。对逾期贷款本息自逾期之日起按中国人民银行的有关规定计收逾期罚息和复利。
  第七章 合同变更
    第三十三条 借款合同履行期间需要变更的,借款人应向公积金中心提出申请,经公积金中心审查同意、协商一致后,重新签订合同或者书面补充协议。变更抵押物的,还应同时办理不动产抵押登记变更手续;采用保证担保的,还应征得保证人的书面同意。
    第三十四条 借款人死亡、被宣告死亡、宣告失踪或者丧失民事行为能力,其财产继承人、受遗赠人或者财产代管人申请继续履行借款合同的,经公积金中心审核同意,重新签订合同并办理相关担保手续。
    第三十五条 借款人单身时办理过住房公积金贷款,婚后可增加配偶为共同借款人,共同借款人应对全部贷款承担连带清偿责任。
  第八章 贷款监管
    第三十六条 住房公积金贷款存贷比率超过住建部规定的标准,公积金中心可按贷款申请初审通过时间先后实行轮候制度。对首次申请住房公积金贷款的,优先给予办理;同时依据资金情况暂停第二次住房公积金贷款申请受理、商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务。
    第三十七条 借款人未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息或者拒不履行借款合同约定承诺、保证事项的,公积金中心将视违约性质、程度、金额依法追究借款人的违约责任,有权解除借款合同,提前收回贷款本息,并依法处分抵押(质)物或者要求保证人履行保证责任。
    第三十八条 住房公积金贷款发放后,借款人与售房人签订的购房合同被解除、被撤销或者被确认无效的,借款人应将售房人退还的购房贷款用于清偿贷款本息;借款人拒不结清贷款的,公积金中心有权提起诉讼。
    第三十九条 对虚构合同票据、提供虚假证明等欺骗手段获得住房公积金贷款的,公积金中心将追回剩余贷款本息,并向借款人工作单位通报,暂停1-5年住房公积金提取和贷款资格,同时将失信信息上报信用征信机构;对协助造假的机构和人员,将移交公安机关依法处理;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。
  第九章 附  则
    第四十条 本市以前有关规定与本细则不一致的,以本细则为准。本细则条款如遇国家、省政策调整相应调整。
    第四十一条 本细则由淮安市住房公积金管理中心负责解释。淮安市住房公积金管理中心可根据本细则制定具体的操作规定。
    第四十二条 本细则自2017年5月1日起施行。